时间：2012年10月11日

主题：酒店筹建关键问题分析

内容：

随着中国经济的快速发展，全国各地的酒店如雨后春笋般快速发展，占领着各个城市的核心位置，交通要塞，以及各大旅游景区。为大家提供了一个更加好的旅游及商务场地，其发展速度在全世界都是比较少有的。但是正因为其发展速度过快，也出现了不少问题，这些年我们在承接案例中遇到了很多的这样问题，不但浪费了业主不少人力、财力，同时也给酒店后期经营带来很多不利的影响，由于投资人前期没有对酒店筹建认识清楚，没有把筹建流程和注意事项了解清楚，就造成了刚建好的酒店没多久又要拆的现象，虽然客观上讲“促进”了“GDP”增长，为政府官员又免费出了一把力，但投资人蒙受巨大的损失，作为设计师我觉得实在太可惜，所以决定把这些问题总结出来，供大家参考：也希望对投资人，设计师以及酒管公司能够得以借鉴，让这样的问题越来越少，使投资人的利益更大化。
        那酒店筹建改造这么大的事情，究竟如何入手，根据我的经验，我认为可以从以下几个方面来入手：首先酒店流程很重要，为了更加顺利的完成项目，我们需要有合理的酒店筹建流程，根据工程施工的不同阶段，筹建流程可以分为筹备阶段和施工阶段。

        第一阶段：规划设计阶段（前期）
        前期阶段主要包括组建团队、项目可行性分析、寻找建筑设计院和酒店室内设计公司、酒店平面规划、建筑方案及施工图、室内方案设计及装饰施工图等内容。
        一、组建团队
        酒店筹建不能单方强调某方面的工作，而应注重团队之间的团结协作。只有好的协作团队才能创造好的酒店项目。因此，组建有效的工作团队是酒店筹建的首要任务。酒店筹建需要组建的团队包括，投资管理团队、酒店管理团队或酒店公司及工程技术人员等，参与酒店筹建的团队共同进行酒店的筹建工作。团队成员之间高效的团队协作模式，不仅可以保证筹建中各个环节的交流协作，还可以有效地解决筹建过程中所出现的问题，保证筹建工作的顺利进行。
       二、项目可行性分析
       在项目筹建期间，就要由酒店管理团队就当地的市场进行调研，对酒店开发战略进行分析及定位、酒店客源市场定位、酒店类型定位，酒店规模定位等内容。综合完善的分析以及明确的定位，对酒店的风格以及整体规划起着重要作用。同时，这也是提高酒店筹建效率的必经之路，既可以有效地利用各方人力、物力及财力，同时还可以满足各方利益的最大化。项目可行性分析对酒店筹建接下来的工作具有指导性作用，因此，完善精确的分析报告非常重要。
        三、建筑设计和酒店设计公司
        建筑设计是酒店成功与否的关键环节，但很多人往往只注重建筑外观是否好看，从而忽略了其酒店建筑的内部布局是否符合酒店的经营，是否符合星级酒店评定标准。因为大部分建筑设计院对于酒店的流程，及其功能都不是十分了解，所以酒店的建筑设计首要就是酒店平面规划设计，这就需要根据前期所做的酒店可行性分析报告，由业主，建筑设计院专业酒店设计公司和酒店管理团队来共同完成。其中酒店设计公司非常重要，但又常常没有得到很多业主的重视，以为那是建筑设计做完以后的事情，所以就会出现刚建好不久的酒店又拆掉重新改造的现象。让专业的酒店设计公司参与到前期酒店建设中来。
        首先，能够更合理的空间布局，酒店设计师对酒店各功能空间的关系，对相应空间的客人的需求以及对其它空间在什么时候有不同的影响及心态在都有一定的掌握。能更准确的确认空间所需要的大小，高度及心态位置，让每个空间都有较好的舒适性，又不浪费空间。
        第2点：能够建立更合理的通道，包括客人通道，员工通道货物进出通道，也包含垃圾运输通道等。
       第3点：可以做出更有创意的空间，为以后的室内设计打下基础，比如说柱网的大小就决定客房的形式，为以后客房带来更有创意的空间。特别是公共，如大堂，楼梯等空间，如果做的有思想，那就为酒店的成功添加精彩的一笔。所以酒店室内设计师参与到酒店前期的设计中作用非常关键，不但可以节约成本还能做出更好的效果。
        四、酒店平面规划
        酒店平面规划是酒店筹建的关键一步，也是酒店以后的运营是否成功的关键因素。在平面规划上主要是从以下几个方面着手：首先是对酒店的整体规模进行规划，精确的整体规模规划可以使各团队共同合作，创造合理规模和比例的酒店项目；其次是大空间优先布局，大空间优先布局指是酒店大堂、宴会厅以及多功能厅等场地的优先布局，大空间优先布局可以更好的利用场地，确定整个建筑的形成。同时还要考虑酒店各功能空间，如餐饮场地、客房、会议厅、公共空间、娱乐、SPA等之间的比例；最后是酒店的人流、物流以及最新的酒店星级标准要求等内容，总之，完整合理的酒店平面规划是检验设计团队水平的标准，同时也是酒店未来建设决定的第一步。
        五、建筑方案及施工图
        在酒店平面规划的基础上，进行酒店建筑外观的设计，是酒店的“面子”工程，酒店建筑外观设计是酒店的“百年大计”，除了一些时尚酒店外，尽量不要采用时尚的元素，要显得大气一点。这个工作可以由建筑设计院来做，也可以给酒店设计公司来做，接下来是由建筑设计院来完成建筑施工图，这也需要酒店设计公司来参与。比如卫生间的位置，需要做沉降；比如厨房，需要做地沟等等，这就要有其它专业的公司来共同参与。所以酒店建筑施工图的制作是需要有各专业的公司共同来参与。
        六、 室内方案设计
       酒店室内设计应交给专业的酒店设计公司来完成。在酒店平面方案设计阶段，酒店管理公司参与其中是非常重要的。同时，还要有相应的机电人员参与，设计师要多和业主方沟通，这是设计是否成功的关键，业主方一定要尊重设计师的设计思想，应尊重设计师的方案，据我们的经验，业主方改的越多效果越差。所以建议业主方尊重设计师的思想是非常关键的。
        七、室内施工图和各专业的协调
        在做室内施工图期间，消防，暖通，强弱电，给排水，各专业一定要协调一致，各专业的天花总图最好做个叠加图，以便天花布局更加合理，以达到室内设计的最佳效果。
        八、灯光设计
       灯光是运营酒店氛围的关键因素，其所在设计中的比例可以占1/3的效果，照度和色温都需要有合理的设计，局部照明要体现照明需要相互搭配，直接光照和间接光照的互补来运营不同环境的氛围，甚至还可以和智能化连起来配合做出不同的灯光场景。所以灯光设计需要有专业的团队来完成。
       九、智能化设计
       智能化设计能给人以科技感，智能化主要是控制灯光，窗帘，空调等，不但给客人温馨体贴的享受，还可以节约能源和管理成本，它也需要有专业的团队来完成。

      第二阶段：基建装饰阶段（建造）
     建造阶段主要包括：土建施工、水电、消防系统、智能化设计以及灯光设计、样板房施工、装饰施工、家具及配饰设计、定制和市场等内容。
       一、土建施工
       土建设计与施工，主要是关于酒店电气、给排水、消防系统以及智能化等方面的设计。在酒店筹建过程中，建筑设计院提供一个初步的图纸，包括水、电、消防等各系统的图纸，这个初步的图纸是用来报建的，而正式的水、电、消防系统等地专业图纸，要在室内设计做完以后才正式提供。这是因为真正的室内设计做完以后，其管道的位置，各房间的布局以及最终的点位都会随之变化。此外，酒店智能化设计不仅是凸显酒店现代化的重要标准和酒店设计行业进步的表现，同时，它也可以为客户带来惊喜体验。土建施工这个环节的施工是专业设计团队智慧的结晶，是酒店建造初期的重要任务。
       二、样板房的施工
       在设计方案完成后，可以做样板房。其作用有以下几个方面：
  （一）、检验设计的效果
  （二）、检验施工方的水平
  （三）、核算成本造价
  （四）、有一个调整的机会，配置的东西一定要和酒店开业后的配置要一样，这样才会比较全面。
       三、装饰施工
       酒店装饰设计不是单纯模仿某一家酒店或综合模仿多家酒店，而是要为顾客创造多种文化，如建筑文化、历史文化、服务文化和管理文化等。但是，现在很多新建酒店过分追求时尚，将大量资金、新产品和新材料进行堆砌和拼凑，缺乏设计主题，使整个设计毫无特色、没有灵魂。如：设计西化——不能很好地反映我国历史文化和当地风俗，局部装饰与酒店整体氛围不协调也是常有的现象。此外，大部分酒店用品都没有经过专业的系统设计，而是由供应商设计或直接从市场上采购来的，因此多为通版产品，通版产品虽然能够满足产品的基础功能，但却无法形成特有的产品文化。所以，酒店装饰设计不仅要因地制宜，还要满足酒店经营者和消费者的多元化需求。
      四、家具及配饰的设计、定制和布场
      随着酒店设计业的日臻完善，“轻装修重装饰”的概念也得到了进一步认证。酒店中的地毯、窗帘、挂画、雕塑和摆设等，大多数都不是现成的产品，而是经过设计师精心设计和挑选的，并根据设计图纸定位做的。所以，很多业主去家俱厂选家俱的概念是错误的，家具厂并没有现成的家俱供你选择，只能说去家俱厂考查其透明实力而已。软装设计和采购的精心安排是酒店设计逐步发展和完善的重要力量，因此，在酒店设计过程中，应继续积极推广“轻装修重装饰”的理念，使越来越多的投资者接受这一理念，并从中得到实惠。

       第三阶段：开业筹备阶段（筹备）
       筹备阶段主要包括，策划开业的各项计划、组织实施各项工作、内部装饰布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等内容，其余在此不加赘述。开业筹备包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理，各方面准备妥当后方可进行最后的准备工作，筹备开业。

       结语：
        酒店筹备有着其特有的特殊性。从规划、设计、施工、开业和运营全过程，都是酒店投资的系统工程。每一个步骤都需要专业化的思考，由专业化人员的认真实行，并且要严格统筹各个专业间的亲密结合，以及筹建筹划的周到性和现场管理的科学性。因此，在追求现代化、高科技的同时，还应注重设计本身的涵义，将设计融入生活，以口碑张扬品牌，不断满足消费者对美感和实用价值的双向需求。
       以上论述仅为一家之言，我希望上述问题和解决方案可引起越来越多的业内人士的认识，对投资人、设计师以及酒管公司带来一些启发，在减少酒店筹建问题的同时，实现投资人与合作方的利益共赢。
        设计来源于生活，但高于生活，每一次的进步，都能推动人们生活环境质量的提高。